Bất Động Sản Công Nghiệp & Logistics
Động lực tăng trưởng công nghiệp khu vực miền Bắc
Bất Động Sản Công Nghiệp & Logistics
Bất chấp những biến động toàn cầu như thay đổi chính sách thuế quan, căng thẳng địa chính trị và xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng, thị trường bất động sản công nghiệp và logistics (Industrial Real Estate – IRE) tại miền Bắc Việt Nam vẫn ghi nhận một năm tăng trưởng mạnh mẽ về nhu cầu thuê và từ các nhà sản xuất. Song song đó, nhà xưởng xây sẵn tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, phản ánh nhu cầu của nhà đầu tư.
Trong bối cảnh các tập đoàn toàn cầu đẩy mạnh đa dạng hóa địa điểm sản xuất để tăng khả năng thích ứng với biến động, miền Bắc nổi lên như điểm đến chiến lược cho các đơn vị phát triển bất động sản logistics, kho vận và bất động sản công nghiệp, với Hải Phòng và Quảng Ninh giữ vai trò tiên phong. Với cơ sở hạ tầng trọng điệm liên tục được nâng cấp, hệ thống cảng biển đang được mở rộng, kết nối xuyên biên giới ngày càng thuận tiện, và chi phí vận hành cạnh tranh, hành lang công nghiệp phía Bắc đang chứng kiến làn sóng đầu tư chưa từng có của nhà phát triển bất động sản công nghiệp và logistics, nhằm đáp ứng nhu cầu của các dự án đầu tư ngành sản xuất công nghệ cao.
Đất công nghiệp
Sau sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh, tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy tại Vùng Kinh tế Trọng điểm Bắc Bộ đạt 23.563 ha vào quý III năm 2025 (Cushman & Wakefield). Dự kiến trong giai đoạn 2025–2028, thị trường sẽ tiếp tục bổ sung khoảng 6.500 ha đất khu công nghiệp mới.
Việc sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh đóng vai trò then chốt trong việc hình thành vành đai kinh tế công nghiệp liền mạch, giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, tối ưu phân bổ nguồn lực, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư lớn. Đồng thời, các dự án hạ tầng trọng điểm như tuyến đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng, dự án mở rộng cao tốc Bắc – Nam sẽ tiếp tục tăng cường khả năng kết nối liên vùng, củng cố vị thế xương sống logistics của Hải Phòng và Quảng Ninh tại miền Bắc.
Nhà xưởng xây sẵn (RBF)
Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại miền Bắc đạt khoảng 87% trong quý III/2025, ngay cả khi thị trường đã hấp thụ gần 100.000 m² nguồn cung mới (Cushman & Wakefield). Điều này cho thấy nhu cầu thị trường đang vượt nguồn cung mới, và các dự án có vị trí chiến lược đều được cho thuê nhanh chóng.
Trong 3 năm tới, thị trường miền Bắc dự kiến cung cấp thêm khoảng 900.000 m² diện tích cho thuê, nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư ngày càng tăng. Đáng chú ý, các đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp đang chuyển dịch trọng tâm từ phát triển nhà kho sang nhà xưởng, phản ánh xu hướng ưu tiên sản xuất giá trị gia tăng cao, thay vì chỉ tập trung vào lưu trữ hàng hóa.
Quá trình sáp nhập đơn vị hành chính cũng tạo nền tảng thuận lợi cho tăng trưởng bền vững của phân khúc RBF, nhờ mở rộng quỹ đất phù hợp và giảm rào cản đầu tư. Đối với đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp phân khúc RBF, giá trị cạnh tranh cốt lõi vẫn nằm ở ba yếu tố then chốt: hạ tầng sẵn sàng, khả năng mở rộng và tốc độ triển khai nhanh – những yêu cầu thiết yếu đối với các nhà sản xuất xây dựng chuỗi cung ứng tại miền Bắc.
Nhà kho xây sẵn (RBW)
Sau sáp nhập hành chính, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn tại miền Bắc đạt khoảng 3,4 triệu m², tăng 7,6% so với thời điểm trước sáp nhập (Cushman & Wakefield, quý III/2025).
Trong 3 năm tới, khu vực miền Bắc dự kiến bổ sung thêm khoảng 800.000 m² nhà kho xây sẵn, với nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Hải Phòng và Quảng Ninh. Điều này tiếp tục củng cố vai trò của hai địa phương như cửa ngõ logistics quốc tế, phục vụ song song hoạt động sản xuất công nghiệp và xuất nhập khẩu.
Đầu tư tại DEEP C
Nằm liền kề cảng nước sâu Lạch Huyện, sân bay quốc tế Cát Bi, tuyến đường sắt Hải Phòng – Hà Nội – Lào Cai và cao tốc Hải Phòng – Hạ Long – Vân Đồn – Móng Cái đều kết nối với Trung Quốc, DEEP C sở hữu quỹ đất chiến lược và quy mô lớn nhất tại Hải Phòng và Quảng Ninh dành cho phát triển bất động sản công nghiệp và logistics.
- Quỹ đất lớn cho tất cả các phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), kho xây sẵn (RBW) và mô hình kết hợp.
- Hạ tầng kỹ thuật sẵn sàng vận hành (plug-and-play), cho phép triển khai dự án nhanh chóng.
- Quy tụ các nhà phát triển bất động sản công nghiệp hàng đầu như BW Industrial, KCN Vietnam, Core5 Vietnam, Sembcorp, Jupiter…
- Nguồn khách thuê sẵn có, nhờ vị trí gần các “queen bees” như Pegatron, USI, Foxconn, Bridgestone…
- Chính sách thuế và ưu đãi đầu tư hấp dẫn tại Khu Thương mại Tự do Hải Phòng và Khu Kinh tế ven biển Quảng Yên (Quảng Ninh).
Case study
Core5 Việt Nam: mô hình bất động sản công nghiệp thành công tiêu biểu tại DEEP C
Điểm nhấn của dự án:
- Quy mô: Core5 hiện đang triển khai 3 dự án trải rộng khắp các khu công nghiệp của DEEP C, với tổng diện tích cho thuê hơn 230.000 m².
- Tỷ lệ lấp đầy 100% với các dự án tại DEEP C Hải Phòng 2 (Giai đoạn 1) và DEEP C Quảng Ninh 2.
- Liên tục mở rộng: Dự án Core 5 tại DEEP C Hải Phòng 2 (giai đoạn 2) đang triển khai xây dựng để đáp ứng nhu cầu thuê ngày càng tăng.
- Phát triển bền vững: Tất cả dự án của Core5 tại DEEP C đều đạt chứng chỉ LEED, phù hợp với chiến lược phát triển khu công nghiệp sinh thái của DEEP C.
